Договор купли-продажи

Граждане, получившие в частную собственность земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки, вправе продать земельные участки другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок.

Продается земельный участок его собственником путем оформления договора. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
 

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение необязательно.

Любой договор состоит из условий, содержащих права и обязанности сторон. Согласно действующему законодательству, к условиям, которые обязательно должны быть включены в договор, относятся: предмет договора, его цена и существующие обременения земельного участка. Иные условия, например, о порядке расчетов, могут включаться в договор по взаимному согласию сторон.

В подтверждение права собственности продавец обязан предоставить нотариусу документ, удостоверяющий это право (государственный акт, временное свидетельство). К договору прилагается план земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора.

Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не предусмотрено законом, не допускается.

Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации».

Перечень документов, подлежащих предоставлению нотариусу или должностным лицам для удостоверения договоров купли-продажи земельного участка:

1. Паспорт или иной документ, его заменяющий.
2. Справка БТИ о принадлежности отчуждаемого имущества.
3. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (земельный участок, строение). В зависимости от оснований приобретения в собственность недвижимости, документами могут являться различного вида договоры, удостоверенные нотариально; различного вида свидетельства, удостоверенные нотариально; регистрационные удостоверения, выданные БТИ; решения суда и прочие документы, подтверждающие право собственности в соответствии с действующим законодательством.
4. При отчуждении недвижимости, полученной в дар или по наследству, предоставляется справка Госналогинспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или по наследству.
5. При отчуждении имущества, приобретенного супругами во время брака, требуется согласие супруга на отчуждение.
6. Документы, подтверждающие расположение недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположена недвижимость (т.е. выписка из земельной книги, свидетельства, выдаваемые Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
7. Справка по данным паспортного учета о наличии или отсутствии обременения отчуждаемого имущества в виде права пользования имуществом третьими лицами. 
8. В случае продажи доли имущества кем-либо из участников общей долевой собственности требуется подтверждение того, что продавец известил о продаже и цене продажи других участников общей долевой собственности (заявления всех участников общей долевой собственности о том, что им известны условия продажи доли и они отказываются от права преимущественной покупки этой доли, или свидетельство нотариальной конторы о передаче участниками общей долевой собственности заявления продавца).

Размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение нотариальных действий:

• детям, супругу, родителям — 0,5 процента от суммы договора, но не менее четырехкратного размера минимального размера оплаты труда (МРОТ);
• другим лицам — 1,5 процента от суммы договора, но не менее 10 МРОТ.
   

От оплаты госпошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны и другие лица, поименованные в п. 1 ст. 5 Закона «О государственной пошлине».

За составление проекта договора взимается 1 процент от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50 процентов от МРОТ.

В зависимости от продаваемой недвижимости, к договору нужно будет приложить следующие документы (полный список документов, необходимых при купле-продаже земельного участка, представлен в разделе «Государственная регистрация договора купли-продажи»):

• план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
• сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении в договор строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке);
• условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);
• требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом); 
• доверенность лица, уполномоченного продавцом (покупателем) выступать от его имени при заключении договора.

Продавец несет ответственность за достоверность информации, указанной в плане земельного участка или чертеже его границ, а также за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать (права собственности, владения, пользования, аренды, залога предмета договора или его части, ограничения, налагаемые особым режимом использования земель, обременения (сервитуты) и пр.).

Договор купли-продажи земельного участка необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним на территории Московской области осуществляет Московская областная регистрационная палата. Палата регистрирует права (право собственности, оперативного управления и хозяйственного ведения) на недвижимое имущество с выдачей свидетельства установленного образца:
 

• На основании актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, нотариальных свидетельств, судебных решений и иных правовых актов.
• На основании исполнения договоров с недвижимым имуществом.

Для государственной регистрации сделки с земельным участком необходимо предоставить документы:

• заявление;
• правоустанавливающий документ (договор, свидетельство и пр.), подтверждающий возникновение, изменение, ограничения (обременения) или прекращение соответствующего права на земельный участок (в двух экземплярах, один из которых — копия);
• документы, подтверждающие исполнение обязательств сторонами по передаче земельного участка;
• документы, определяющие земельный участок (кадастровый план);
• платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора;
• документ, удостоверяющий личность;
• заявление-договор о предоставлении услуги по изготовлению и сбору необходимых документов.

Регистрационная палата, принявшая заявление о регистрации и заявление-договор, в течение двух дней со дня поступления заявле-ния-договора направляет запросы в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству, главам муниципальных образований, организациям технической инвентаризации, а также в иные необходимые организации по месту нахождения объекта недвижимости, и обязуется оплатить проведенные работы. Запросы направляются с указанием перечня документов, которые необходимо изготовить или представить для государственной регистрации. Эти организации в установленный законодательством 10-дневный срок по запросу регистрационной палаты подготавливают необходимые документы на объект недвижимости и направляют их в регистрационную палату. Одновременно с изготовленными документами направляется счет на оплату выполненных работ по утверженным расценкам, оформленный на имя заявителя. Как только регистрационная палата получает подготовленные документы, она извещает заявителя о необходимости оплатить выполненные работы.

После получения подтверждения о произведенной оплате выполненных работ производится государственная регистрация права на объект недвижимого имущества и сделки с ним. Если же оплата заявителем не произведена, документы считаются не поступившими на государственную регистрацию.

При отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.

Похожие статьи:

Строительство → Государственная регистрация договора купли-продажи

Строим сами → Как заключить договор купли-продажи?

Строительство → Как заключить договор купли-продажи?

Строим сами → Государственная регистрация договора

Строительство → Договор купли-продажи земельного участка