Строим дом по закону

Согласно действующему законодательству, чтобы возвести загородный дом, необходимо оформить целый ряд разрешительных документов на строительство. Без этих бумаг невозможно подвести коммуникации и зарегистрировать право собственности на недвижимость. Строение будет считаться незаконным и подлежать сносу по решению суда. Расскажем о том, как правильно соблюсти все необходимые формальности.

Оформление документов на возведение загородного дома включает в себя несколько этапов. Прежде всего необходимо разобраться с документами на землю. Согласно ст. 97 Земельного кодекса РФ, многие земли имеют статус природоохранных, а значит, в их отношении действует ряд ограничительных мер.

Запрет на землепользование и строительство действует в отношении территорий природоохранного, рекреационного, культурноисторического назначения; особо охраняемых (к примеру, лечебно-оздоровительных курортов); заповедников, заказников, национальных, природных и дендрологических парков, ботанических садов.

По закону природоохранные территории нельзя получить в собственность, но на практике такие случаи нередки. Нужно понимать, что эта земля независимо от наличия строений на ней и регистраций в любой момент может быть изъята государством (с компенсацией или без).

Оптимальной категорией для строительства считаются земли поселений. Официально зарегистрироваться (прописаться) можно лишь в доме, построенном на таком участке, во всех остальных случаях здание будет иметь статус дачи. Уточнить правовой статус земель можно по кадастровому номеру в территориальном подразделении Государственного земельного кадастра.

Далее необходимо проверить правоустанавливающие документы на землю относительно их законности и правового статуса. В большей степени это нужно тем, кто приобрел земельные угодья на основании договора купли-продажи. Фактически подобную экспертизу должны проходить любые объекты собственности при совершении сделки, а осуществить ее обязан посредник либо специально приглашенный юрист.

Нередки случаи, когда сделку купли-продажи оспаривают в суде. Предъявить права на землю могут неожиданно объявившиеся наследники, один из супругов (состоящий в момент продажи в браке), участники долевой собственности и т. п. Подобные споры решают в судебном порядке, а выплаченные суммы по договору, признанному недействительным, возвращают долго либо не отдают вовсе.

В момент проведения сделки купли-продажи земли продавец обязан представить покупателю следующие документы:

свидетельство о государственной регистрации права;
справку об отсутствии задолженностей по налогам и сборам (из налоговой инспекции);
справку об отсутствии ареста земельного участка (из местной администрации);
справку о семейном положении на момент совершения сделки (заверенную у нотариуса);
кадастровый план.

Придется также оформить договор купли-продажи и передаточный акт на землю. Если оформление сделки происходит через посредника, то нелишним будет звонок или личная встреча с собственником земли. Это поможет удостоверить личность реального владельца земли и его желание совершать сделки со своей собственностью.

ЧТО ПРОВЕРИТЬ

Свидетельство о госрегистрации, кадастровый план и номер участка.

Совпадение размеров участка с размерами, указанными в свидетельстве о госрегистрации.

Отсутствие межевых споров с владельцами соседних участков.

Реализацию права преимущественной покупки. Необходим нотариально заверенный отказ от приобретения земли другими совладельцами.

Нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости от владельцев земли, распоряжавшихся ею по праву общей собственности.

Район местоположения земельного участка, указанный в госрегистрации (он должен совпадать с реальным).

ЗАЩИТА ОТ ПОСЛЕДСТВИЙ

Обезопасить процедуру покупки земли можно и другими способами, например, застраховав титул собственности от риска утраты либо оспаривания прав собственности третьими лицами. При страховании титула владелец перекладывает обязанности по возможному судебному процессу на страховую компанию.

Можно застраховаться от целого ряда рисков: отобмана продавца, мошенничества, небрежности посредника при осуществлении экспертизы, нарушения законодательства, срыва сделки, возможных ошибок при проведении госреги-страции.

ХОЖДЕНИЕ ПО МУКАМ

Cледующий этап на пути к новому загородному дому — оформление разрешения на строительство. Собрать и оформить всевозможные согласования самостоятельно довольно трудно, но возможно. Для получения разрешения необходимы следующие документы:

кадастровый план участка и свидетельство о государственной регистрации земли в трех экземплярах (должны быть переданы или получены при покупке земли);
копия паспорта;
ситуационный план и справка об отсутствии запретов и арестов на данный участок (получают в органах местного самоуправления);
согласование со службами коммунального хозяйства;
нотариально заверенное письменное согласие совладельцев участка (если они есть);
нотариально заверенное письменное согласие владельцев соседних участков, если есть нарушение строительных норм (дом будет расположен ближе, чем на 15 м от соседнего строения);
планировочную схему земельного участка;
проект дома.

Разрешение на строительство выдает глава местной администрации. Но перед этим придется провести согласование проекта дома в Комитете по архитектуре и градостроительству района. После чего местная администрация обязана выдать строительный паспорт на жилое строение или мотивированный отказ.

ПРОЕКТЫ БЫВАЮТ РАЗНЫЕ

Поговорим подробнее о проектах дома. Различают два основных их вида: типовые, проверенные временем готовые решения по строительству, и индивидуальные, спроектированные для конкретного заказчика. Первые практичны и недороги, тогда как вторые позволяют воплотить самые смелые экспериментальные решения и получить дом в единственном экземпляре.

Заказывая проект, стоит обратить внимание на наличие копии лицензии организации, занимающейся проектированием. Организации, не имеющиетакого разрешения, не могут являться официальными проектировщиками, а значит, ваш проект просто не будет принят на согласование. Список действующих архитекторов можно запросить в местном комитете архитектуры и градостроительства.

Создавая проект, необходимо учитывать геометрию участка и его рельеф по высотам, вид грунта, расположение дома относительно сторон света и схему прохождения коммуникаций около него. В плане должна содержаться эскизная часть — визуальный облик фасада здания и внутренней планировки. Он позволяет воочию увидеть, как будет выглядеть строение. Помимо этого к проекту прилагают

пояснительную записку, в которой обязательно указывают сведения о местоположении объекта, конструктивные решения, схемы подведения электричества, воды, газа, а также расположение канализации, вентиляции,отопления и другие технические показатели по плану (инженерная часть проекта). Обязательно должны присутствовать продольный и поперечный виды разреза строения и планы помещений от подвальных до мансардных.

Следует знать, что готовый проект могут не принять на согласование, если он будет признан не соответствующим действующим строительным нормам и правилам (СНиП). Поэтому необходимо заручиться гарантиями архитектора (фирмы-разработчика), что документ будет соответствовать законодательству, то есть нужно включить данный пункт в договор.

СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

Что значительно увеличит стоимость загородного строительства?

Земельный участоксбольшими перепадами высот. Хотите сэкономить — выбирайте пологую и ровную местность.
Сложные переходы, многочисленные холлы, коридоры, кладовки.
Любые нестандартные материалы, требующие отдельной закупки.
Всевозможные изменения в процессе стройки.
Упрощение конфигурации здания.

ПОДРЯДНЫЙ ВОПРОС

После того как разрешение на строительство получено, самое время приступать непосредственно к строительству. Главным документом, регулирующим работы по возведению особняка, является договор строительного подряда. Особое внимание стоит обратить на главу, где указаны права и обязанности сторон. В подобном договоре есть ряд пунктов, плохо известных обывателям, но имеющих большое значение. К примеру, оплата коммунальных услуг вовремя проведения строительства ложится на плечи подрядчика и закладывается в смету.

Обязательно должны быть согласованы календарный план работ и сроки их финансирования. А все возможные движения денежных средств нужно предусмотреть еще на этапе заключения договора, поскольку нередки факты, когда подрядчик требует выплаты вознаграждения по окончании промежуточных работ. Если в договоре не было официально закреплено согласие заказчика перечислять промежуточные платежи, то такое требование незаконно. Порядок взаиморасчетов может быть оформлен в виде окончательной единой суммы выплат (после завершения стройки) либо частями. Каждый этап завершается подписанием акта выполненных работ. При этом готовый объект необходимо тщательно осматривать, так как после подписания акта любые доделки и переделки будут оплачиваться заказчиком дополнительно.

Неправомочными считаются и требования подрядчика о внесении аванса (на транспортировку, закупку стройматериалов, выплаты рабочим).

Пожеланию какую-то часть работ заказчик может взять на себя (например, выбор и покупку отделочных материалов), но это, опять же, должно быть внесено в соглашение. Чем тщательнее и детальнее вы проработаете договор подряда, тем меньше проблем возникнет на этапе строительства.