Вы решили примкнуть к многомиллионному братству землевладельцев? Поздравляем!
У вас впереди выходные на природе, вдали от суеты и шума, и манящая перспектива летнего переезда за город. Но даже если вы уже нашли участок своей мечты и вот-вот собираетесь оформить сделку, не спешите.
Прежде всего досконально проверьте все документы и постарайтесь обезопасить себя с юридической точки зрения.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Знание некоторых правовых аспектов уже на этапе предварительного выбора участка поможет отсечь заведомо «непроходные» земельные наделы. Даже если вы решили воспользоваться услугами профессионального риэлтора из надежного агентства, будет нелишним ознакомиться со всеми бумагами лично. Ну а если вы совершаете сделку самостоятельно, то без тщательной проверки всех документов никак нельзя.
Перво-наперво нужно изучить главный документ — кадастровый паспорт (план) участка. Объектом сделки может быть только земельный надел, прошедший государственный кадастровый учет и имеющий соответствующий номер. В паспорте должны содержаться все сведения об участке: его расположение (если нет точного адреса, то описание местонахождения), площадь, координаты, границы, категория земель и разрешенное использование, а также кадастровая стоимость (она, кстати, часто не совпадает с рыночной). Если у вас есть сомнения, то границы надела можно проверить с помощью геодезистов.
Пристального внимания заслуживает такая графа в паспорте как «особые отметки». В ней может быть указано, что «площадь ориентировочная» или «граница не установлена». Это означает, что участок не имеет в госкадастре недвижимости координатного описания границ. Такое отсутствие межевания не является препятствием для государственной регистрации прав собственности или ограничением для проведения сделок с недвижимостью. Но будьте внимательны — это не исключает возможности претензий в будущем со стороны третьих лиц (например, ближайших соседей).
ИЗ ЧЕГО ВЫБИРАТЬ
Следующим шагом станет сопоставление категории земель и вида разрешенного использования с вашими целями. Согласно Земельному кодексу объект загородной недвижимости можно строить только на землях населенных пунктов (ранее их называли «земли поселений») и землях сельскохозяйственного назначения. К ним относят участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, дачного строительства, а также ведения дачного хозяйства. Но здесь довольно много нюансов. Так, на землях сельхозназначения запрещено индивидуальное жилищное строительство, но разрешено возведение поселков в форме дачных/садовых некоммерческих товариществ (партнерств) или дачных строительных кооперативов (СНТ, ДНП, ДСК и т.д.).
На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, которые расположены в населенных пунктах, строить можно, а за их пределами — нельзя.
Конечно, существует процедура перевода земель в другую категорию, но на это потребуются дополнительные средства и время. Кроме того, следует знать, что в случае ненадлежащего использования участок может быть принудительно изъят.
Что выбрать? Участки под ИЖС при прочих равных условиях значительно дороже, так как обычно они уже имеют всю необходимую инфраструктуру л ибо возможность подключения к существующим коммуникациям. Тогда как у земель сельхозназначения в лучшем случае есть технические условия на присоединение ресурсов, в худшем — обещания продавца, что они скоро появятся. И здесь вам придется поверить ему на слово.
С другой стороны, хотя СНТ не является населенным пунктом, юридической разницы между дачей и коттеджем по-прежнему нет — Конституционный суд в 2011 году признал незаконность запрета на регистрацию в дачных поселках (но только при наличии условий для постоянного проживания). В муниципалитете вы можете получить информацию о перспективах развития территории: строительстве дорог, газопроводов и других сооружений, которые в обозримом будущем пройдут рядом с участком.
Помимо всего прочего обязательно нужно выяснить, не расположен ли выбранный вами участок в зоне отчуждения, например, если рядом проходит ЯЭП или находится охранная зона водоема.
МЕЛОЧЕЙ НЕТ
Далее придется изучить свидетельство о праве собственности. За последние пару десятков лет внешний вид свидетельства неоднократно менялся, поэтому если есть сомнения, нужно удостовериться в его подлинности у компетентного нотариуса. Убедитесь в том, что продавец является собственником всего участка, а не его доли. Ознакомьтесь с правоустанавливающими документами, по которым продавец приобрел участок: договором купли-продажи, дарения, мены, постановлением местной администрации о передаче участка в собственность и т.д.
Для полной уверенности четко проследите всю историю, а в случае слишком частой смены владельцев тщательно проверьте юридическую чистоту участка. Разумеется, необходимо воочию увидеть оригиналы всех документов, в том числе паспорт продавца. Если собственник участка — лицо юридическое, вы можете потребовать полный пакет уставных документов. Нелишне будет также узнать о репутации фирмы.
Документы на землю с любыми зданиями, хозяйственными и жилыми (даже недостроенными), должны быть оформлены надлежащим образом. Так вы себя обезопасите от действия статьи ГК РФ о самовольных постройках. Плюс стоит уточнить, нет ли на пустом участке зарегистрированных строений (возможно, они были снесены ранее). Это можно узнать, получив справку из БТИ. Убедитесь также, что по данному адресу отсутствуют зарегистрированные лица (справка по форме №9 из администрации поселения, где расположен участок).
Какие еще документы должны быть в наличии? Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) прояснит, нет ли обременений и запретов: участок может находиться под арестом, быть заложен, взят в аренду и т.д. Для покупателя это рискованно, так как после перехода права собственности придется отвечать по всем обязательствам. Продавец обязан представить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате земельного налога.
Если участок находится в действующем садовом товариществе, нужны также справки (с печатью и подписью председателя товарищества) об отсутствии задолженности перед товариществом и межевых споров с соседями.
ФИНАЛЬНЫЙ АККОРД
Все эти документы дадут вам полную информацию об участке. Только после этого можно переходить к сделке. Заключать ее, согласно законодательству, можно в нотариальной или простой письменной форме — по желанию сторон. Договор купли-продажи является основным документом, регулирующим отношения продавца и покупателя, поэтому к его составлению или изучению нужно отнестись особенно внимательно.
В договоре должны быть указаны реквизиты сторон, все сведения об участке и обязательно его цена. Порядок передачи денег определяется по соглашению сторон — при подписании договора или после получения свидетельства о праве собственности. Все это также фиксируется в договоре. Чтобы обезопасить себя, покупателю лучше настоять на внесении пункта о том, что в случае признания договора недействительным или отказа в регистрации по вине продавца (например, при выявлении противоречий между заявленными и зарегистрированными правами) продавец обязуется вернуть деньги или предоставить покупателю аналогичный по всем параметрам и потребительским качествам участок.
Похожие статьи:
Новости → О покупке загородной недвижимости зимой
Строительство → Что лучше — купить готовый дом или заказать строительство нового?
Строительство → Договор купли-продажи земельного участка
Полезные советы → Как продать или купить земельный участок
Новости → Собственный дом - 7 шагов до покупки
Строим сами → Что лучше — купить готовый дом или построить новый?
Строим сами → ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
(1).png)
