Идеального жилья не существует, а большинство типовых квартир имеет не самую продуманную планировку: со смежными маленькими комнатами, «лишними» нишами, узкими коридорами, общим санузлом.
Сделать помещение более удобным, просторным и функциональным можно с помощью перепланировки.
Перепланировка — гораздо более сложный процесс, чем ремонт. Для того чтобы снести пару стен, объединить лоджию с комнатой или увеличить площадь санузла, недостаточно лишь желания и стройматериалов. Как минимум придется оформить ряд государственных разрешений на переустройство да еще и обосновать такую необходимость.
СЕМЬ РАЗ ПРОВЕРЬ, ОДИН ОТМЕРЬ
Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения». Мера по обязательному юридическому оформлению переустройства оправданна. Практически любая переделка помещения может повлиять на надежность и целостность строения, в котором расположена квартира. Последствиями незаконной перепланировки становятся ослабление несущих конструкций и затем разрушение (обрушение) стен, кардинальное изменение системы вентиляции и отопления здания в целом,нарушение внешнего облика дома и даже создание пожароопасных ситуаций внутри жилых помещений. Да, процесс согласования перепланировки долог и малоприятен, однако, оформив однажды все необходимые документы, собственник жилья получает возможность не только произвести работы, но и в дальнейшем продать квартиру без каких-либо препятствий.
Прежде чем начинать сбор необходимых для согласования документов, стоит определиться со статусом будущих преобразований и отнести их либо к функциональному переустройству, либо к основательной перепланировке. Переустройство помещения — это замена или установка новых идентичных инженерных сетей либо перенос существующих коммуникаций в другое место, иное расположение различного оборудования (санитарно-техническое, электрическое), а перепланировка — это масштабное изменение конфигурации жилого пространства.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Санкции за несогласованную перепланировку нетак малы, как кажутся на первый взгляд. Для начала на нарушителя налагается штраф в размере 2-2,5тыс. руб. И выписывать его будут вплоть до законного оформления домашней переделки либо до момента передачи дела в суд. В судебном порядке может быть вынесено решение о принудительном согласовании, приведении квартиры в прежний облик или даже об изъятии и продаже недвижимости с торгов с последующим возвратом средств, за минусом суммы, требуемой для приведения жилья в прежний вид. Такими полномочиями обладает районный суд.
СНОСИТЬ... НЕЛЬЗЯ... ЗАПРЕТИТЬ
Нередко собственник жилья полагает, что имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Однако это не так. При перепланировке и переустройстве не нужно оформлять согласование при замене электропроводки в квартире на новую, при косметическом ремонте, а также сборке и разборке встроенной мебели и антресолей, если они не образуют отдельных помещений.
Однако в обязательном порядке придется согласовать:
- устройство теплых полов;
- замену радиаторов, параметры которых отличаются от принятых по типовому проекту жилого дома;
- установку инженерного и технологического оборудования, которому требуются дополнительные проводящие сети и которое характеризуется повышенным энерго- и водопотреблением (например, перенос кухонной плиты или использование стиральной машины большей мощности, чем предусмотрено по проекту);
- увеличение дверного проема в несущей или ненесущей стене;
- частичное объединение балкона и жилой комнаты;
- остекление балкона и лоджии и любые фасадные работы, в том числе установка пластиковых окон, отличающихся от принятого плана фасада здания;
- увеличение площади санузла за счет коридора;
- устройство камина на последнем либо предпоследнем этаже, если это двухуровневая квартира, но без увеличения нагрузки на перекрытия (без каменной кладки).
ПЛАН, ЭСКИЗ, ПРОЕКТ
При перепланировке и переустройстве, пусть даже совсем незначительной сложности, в жилищную инспекцию придется предоставить довольно объемный пакет документов, которые можно собрать самостоятельно либо поручить их подготовку компании-посреднику. Необходимо знать, что любые действия по преобразованию жилищного пространства может производить лишь его собственник (либо представитель собственника с его нотариально заверенного согласия).
Если вы решили делать согласование самостоятельно, то придется собрать ряд документов:
- правоустанавливающие документы на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии) — свидетельство о собственности либо договор купли-продажи;
- заявление на перепланировку (согласно установленной форме, ее можно получить в жилищной инспекции по месту жительства);
- техпаспорт на жилое помещение (его получают в БТИ, средняя стоимость составляет 1,5-2тыс. руб.). В него входят экспликация к поэтажному плану (форма № 22), действующий поэтажный план, справка по форме а1 и 5 о состоянии строения и выписка из паспорта БТИ.
Важное место среди юридических документов занимает проект или эскиз планирующегося переустройства. Если с эскизом способен справиться неспециалист, проект может правильно составить и завизировать лишь архитектор, имеющий государственную лицензию или сертификат. Стоимость проектной документации напрямую зависит от сложности проекта и площади квартиры, но, как правило, она высока.
Вопрос о том, что придется составлять — эскиз или проект, решают на основании действующего постановления правительства Москвы от 08.02.2005 г. «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Москвы» (либо согласно постановлениям федеральных территориальных органов власти). По эскизу можно создать проемы в ненесущих перегородках (исключение — межквартирные) и сами перегородки, которые не будут увеличивать нагрузку на основные перекрытия. Эскиз понадобится также, чтобы заменить или установить дополнительное инженерное оборудование, заделать дверные проемы в перегородках и несущих стенах и разобрать ненесущие перегородки.
Для более серьезных преобразований придется оформлять архитектурный проект. Он необходим, если нужно сделать проемы в несущих стенах, межквартирных перегородках, перекрытиях, при устройстве новых перегородок, внутренних лестниц и изменении конструкции полов.
На составлении эскиза или проекта официальный список документов не заканчивается.
Полный перечень документов, требующихся для согласования, можно получить бесплатно в жилищной инспекции по месту жительства (в Москве — Мосжилинспекция). Стоит оговориться, что список этот немалый, он составляет порядка 25-30 разрешительных актов и справок, среди которых обязательно должны присутствовать согласования с Государственной жилищной инспекцией, Госпожнадзором, Санэпиднадзо-ром, Газовой инспекцией и мн. др. Кроме того, при перепланировке обязательно заключение договора с проектной организацией (архитектор) на авторский надзор. На фоне такого количества справок практически спасением становится возможность подать документы на согласование перепланировки в службу одного окна.
После подготовки документов и согласования с многочисленными инстанциями территориальная жилищная инспекция обязана выдать заключение. Срок рассмотрения заявки составляет 45 дней, на деле это 15-20 рабочих дней, после чего заявитель получает либо разрешение на проведение ремонтно-строительных действий, либо мотивированный отказ. После этого можно приступить к работам либо пересмотреть свои планы.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
НИ ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ НЕ РАЗРЕШАЕТСЯ
- Сносить несущие стены.
- Разрушать, разбирать или менять конфигурацию межквартирных перегородок.
- Переносить расположение газоснабжения, вентиляции, канализации, отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения.
- Изменять или разбирать вентиляционные короба в многоквартирном доме.
- Выносить отопительные приборы на пространство лоджии или балкона.
- Монтировать теплые полы с подводом подогрева от системы центрального отопления и горячего водоснабжения.
- Преобразовывать одну комнату в две, если изначально ее площадь составляет менее 9 кв. м, ширина менее 2,25м и имеется всего одно окно.
- Переносить санузел и кухню в жилые комнаты, а также организовывать их в помещениях, находящихся над жилыми комнатами этажом ниже (только над техническим этажом).
- Устраивать вход в санузел из комнаты (исключение составляет ситуация, при которой имеется еще один санузел с входом из коридора), а также увеличивать его площадь за счет кухни и жилого пространства.
Похожие статьи:
Евроремонт → Перепланировка
Ремонт и отделка → Уют в современном доме - делаем ремонт и перепланировку
Евроремонт → Выбор решений
Евроремонт → С чего начать ремонт?
(1).png)
