Преимущество покупки готового коттеджа в сравнении со строительством собственного дома одно, и оно очевидно: вы получаете возможность сразу въехать и жить в нем. Однако велика вероятность сделать неправильный выбор.
Компания-застройщик может использовать некачественные материалы, сэкономить на отделке и инженерных коммуникациях. Вряд ли при осмотре дома эти «погрешности» будут заметны. Чтобы не проснуться однажды от мелодичного капанья с потолка, следуйте нашей инструкции.
Основы домостроения
По данным экспертов, сегодня около 65% заключенных договоров подряда на строительство индивидуальных жилых зданий влечет за собой финансовые претензии сторон друг к другу. В большинстве случаев их предъявляет заказчик. Наиболее распространенные погрешности при строительстве коттеджей - это недостаточная глубина заложения фундаментов здания и инженерных магистралей, отсутствие или недостаточное армирование несущих стен и перегородок, нарушение технологии при возведении конструкций здания, отсутствие гидроизоляции стен фундамента и должной вентиляции.
Некоторые останавливают свой выбор и на домах, которые уже были в употреблении, то есть становятся владельцами вторичного жилья. Такой вариант не лишен привлекательности, однако есть риск попасть в дом, коммуникации и электропроводка которого уже подверглись износу и требуют замены. Все это может привести к дополнительным затратам, которых вам так хотелось избежать.
Как обезопасить себя от таких неприятностей?
Первоначально покупателю следует продуктивно пообщаться с продавцом или его представителем, чтобы не тратить время на просмотр заведомо неинтересных вариантов.
Список вопросов, задаваемых риэлтору или непосредственно продавцу недвижимости (если вы покупаете загородный дом на вторичном рынке), вполне стандартный. Итак, какие вопросы следует задать на первом этапе?
Одни из важнейших критериев отбора вариантов при покупке недвижимости - общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.
Приобретая за весьма солидную сумму загородный дом, возведенный по современным технологиям, покупатель вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос - финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома сохраняют тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание. Обязательно нужно уточнить, из каких материалов выполнена теплоизоляция, утеплен ли фундамент, чердачные перекрытия и крыша, ведь через нее выветривается около 10% тепла. Конечно, в уже возведенном здании нельзя измерить толщину теплоизоляционного слоя или определить качество материалов, использованных при строительстве. Гарантией качества и надежности здесь могут служить только опыт и авторитет компании-застройщика.
Обезопасить себя от замаскированных погрешностей строителей можно, пригласив перед покупкой дома стороннего профессионального строителя для консультации. Он сможет правильно «предсказать» дальнейшую судьбу здания. Стоит такая услуга недешево, но окупится сторицей. Если же желания или возможности пригласить эксперта нет, приготовьтесь к внимательному осмотру дома.
Многие специалисты советуют не приобретать только что построенное здание, не давшее усадку и не прошедшее испытание на перепады температуры. Диагностика состояния любого строения начинается с наружного осмотра фундамента и стен. Нужно убедиться, что они не имеют трещин и перекосов. Фундамент обязательно должен быть заложен в непромерзающий слой грунта, то есть располагаться на глубине не менее полутора метров.
Следующий важный вопрос, которому нужно уделить пристальное внимание, - надежность подвала, если таковой имеется. Следует снова осмотреть фундамент на предмет наличия плесени. Внутренний осмотр также поможет обнаружить трещины в основании, которые могут быть заштукатурены снаружи.
Следующий шаг - осмотр стен, выявление в них трещин и повреждений, «знакомство» с крышей или мансардой. Чаще всего претензии бывают к утеплению кровельной системы. Если оно выполнено неправильно, вам предстоит бороться с «гирляндой» сосулек и скоплением льда на крыше, которые сопровождаются протеканием кровли по стыкам, появлением неорганизованного водостока и массовыми разрушениями водосточных труб.
Разумеется, необходимо проверить состояние электропроводки: имеется ли заземление, в порядке ли предохранители. Выясните, как функционируют системы отопления, газоснабжения, вентиляции, водонагреватели, водопроводная и канализационная системы. Обратите внимание, в каком состоянии находятся трубы, нет ли протечек. Если вы хотите узнать подробнее только о каких-либо конкретных особенностях загородного дома, который собираетесь покупать, можно обратиться в фирму, которая предоставляет коммунальные услуги в данном районе. Ее представители бесплатно проведут осмотр инженерных систем.
Юриспруденция
Кроме технических нюансов, покупатель загородного дома должен знать о некоторых юридических тонкостях.
Самое главное, о чем не устают напоминать специалисты: покупка загородного жилья - процесс гораздо более сложный, чем совершение сделок с городской недвижимостью. Такие сделки юридически более опасны и сложны, поэтому для их совершения лучше обратиться за помощью к специалисту.
Наибольшую безопасность дает приобретение недвижимости у собственника земельного участка.
Чтобы убедиться в том, что продавец действительно является собственником земли, необходимо спросить у него копию свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен приобретаемый дом. После будущему покупателю необходимо самостоятельно удостовериться в действительности права собственности. Для этого с копией свидетельства о праве нужно обратиться в отдел ФРС по месту нахождения недвижимости и, заплатив государственную пошлину в размере 100 рублей, заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данной выписке будет указано, кто в действительности является собственником имущества, а также имеются ли какие-либо обременения на данный участок (арест, ипотека, запрет отчуждения).
Кроме проверки статуса собственника земельного участка, необходимо удостовериться в том, что на участке было разрешено индивидуальное жилищное или дачное строительство. Если указан иной вид разрешенного использования, то дом, возведенный на таком земельном участке, будет считаться построенным самовольно.
При приобретении строящегося дома с землей, помимо проверки документов на землю, необходимо установить, выдавалось ли застройщику разрешение на строительство дома. Для этого необходимо обратиться с соответствующим запросом в органы местного самоуправления по месту нахождения недвижимости. Разрешение должно быть действующим, а не приостановленным и не аннулированным.
После проверки всех необходимых документов можно подписывать договор купли-продажи дома с земельным участком. Если приобретается уже построенный дом, то лучше заключить один договор купли-продажи земли и дома. В случае, если заключается договор финансирования строительства дома, то договор купли-продажи земельного участка подписывается отдельно.
Договоры могут заключаться как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Последние дают гарантию, что профессиональный независимый юрист в лице нотариуса еще раз проверит все документы, в тексте договора не допустит условий, нарушающих закон, удостоверит сделку и личности совершающих ее граждан, установит правоспособность юридического лица, сможет засвидетельствовать законность сделки в суде, если возникнет спор. Кроме того, нотариально удостоверенные сделки оспариваются намного реже. Следует учесть, что копии документов по заключаемым договорам остаются у нотариуса, где, в случае необходимости, можно будет их получить. Минусом данной формы является то, что для подписания договора необходимо обратиться к специалисту, в нотариальном округе которого находится приобретаемая недвижимость.
Для того, чтобы ваше право собственности на вновь построенный дом и на землю было зарегистрировано в ФРС, необходимо иметь следующие документы:
- договор финансирования строительства дома;
- документы, подтверждающие факт строительства дома, в соответствии с разрешением на такое строительство;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- техпаспорт БТИ на дом;
- акт о полном завершении взаиморасчетов по договору финансирования строительства дома;
- передаточный акт на дом от застройщика к вам;
- выписка из кадастрового плана земельного участка формы В.1, В.2, В.З, В.4;
- договор купли-продажи земельного участка;
- передаточный акт на земельный участок от застройщика к вам;
- нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение земельного участка, в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
У застройщика, в свою очередь, должны быть следующие документы:
- комплект учредительных документов застройщика со всеми действующими изменениями и дополнениями;
- подлинники и копии документа о постановке на учет застройщика как налогоплательщика;
- документ, подтверждающий факт внесения записи о застройщике как о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор купли-продажи земельного участка и подписавшего другие документы от имени застройщика;
- нотариально удостоверенная доверенность, выданная застройщиком своему представителю для подачи документов на регистрацию;
- паспорт представителя застройщика;
- справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов (имущества) застройщика по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню подписания договора купли-продажи земельного участка;
- документ-основание, по которому у застройщика ранее возникло право собственности на земельный участок, и передаточный акт к этому основанию.
Наличие этих документов дает максимальную уверенность в том, что приобретаемое право собственности не будет в дальнейшем кем-либо оспариваться.
Обезопасить вас от любого вида мошенничества, узнать о «нехороших историях» продаж этого дома и земли, правильно оценить недвижимость, проверить документацию и учесть все тонкости покупки-продажи прошлых лет, установить наличие прав собственности на объект - все это может сделать только грамотный специалист.
Обозначим еще несколько типичных «узких» мест, в которых можно «застрять» при покупке. Многие коттеджные поселки строятся на землях сельхозназначения. В этом случае необходимо иметь разрешение на строительство, которое, в свою очередь, включает в себя генплан поселка, план вертикальной привязки, горизонтальной привязки, план привязки на местности. Обязательно убедитесь в наличии этих документов.
Часто в администрации строящегося поселка предлагают взять землю в аренду до момента покупки, а после того, как работы закончатся, выкупить землю. При этом может возникнуть трудность, связанная с фиксацией стоимости земли, цены на которую стремительно растут. К тому же в некоторых поселках, расположенных, например, в водоохранных зонах, вообще невозможно выкупить землю: она дается в долгосрочную аренду, за что ежегодно взимается плата.
Похожие статьи:
Новости → Покупка без ошибок
Строительство → Что лучше — купить готовый дом или заказать строительство нового?
Новости → Собственный дом - 7 шагов до покупки
Строим сами → Что лучше — купить готовый дом или построить новый?
Новости → О покупке загородной недвижимости зимой
(1).png)
