Приобретая жилье, любой покупатель задумывается, сможет ли он его когда-нибудь продать, насколько оно будет ликвидно и через 10 лет. Особенно это касается загородного жилья.
Тенденции меняются здесь гораздо быстрее, чем на «квартирном» рынке. К примеру, дома-монстры из красного кирпича, которые городили себе нувориши в 90-е годы, теперь ничего не стоят. Тогда как качественные объекты будут со временем только дорожать. Как разобраться в особенностях рынка загородной недвижимости и выбрать правильный объект для вложения средств?
«Загородку» можно условно разделить на три крупных сегмента, принятых на рынке недвижимости: эконом-класс, бизнес-класс и «элита». Для потребителя очень важно точно «попасть в десятку», то есть выбрать именно то, что соответствует данной классификации.
Здесь нужно иметь в виду, что даже не все застройщики умеют правильно позиционировать свой объект. Некоторые еще страдают «элитоманией», то есть явно выдают желаемое за действительное. Последствия для бизнеса печальные -приходится перепрофилировать поселки, отказываться от излишней инфраструктуры.
Естественно, это отражается и на покупателе - ведь он купил не то, что хотел. Значит, надо внимательно изучать товар, который вам предлагают. Вот несколько правил выбора загородной недвижимости.
Эконом-класс: каждому по комнате
Постепенно жизнь за городом перестает быть правом только очень богатых людей. Большим спросом пользуется загородная недвижимость эконом-класса.
Сегодня клиенты предпочитают одноэтажный или двухэтажный индивидуальный дом. Желаемая площадь, конечно, зависит от состава семьи, но обычно люди исходят из западной формулы «N + 1». То есть у каждого члена семьи должна быть своя комната, а для всех большая гостиная или кухня-столовая. Проводить время на кухне - любимое занятие для всех россиян, вне зависимости от достатка. Хорошо, что кухни теперь не пятиметровые.
Стандартным размером коттеджа или дома коттеджного типа эконом-класса принято считать 180-210 кв. метров общей площади. Такие предложения - самые ликвидные на рынке, причем эта тенденция, видимо, сохранится.
Высокие цены на землю привели к уменьшению среднего размера участков - сегодня обычным является от четырех до восьми соток придомовой территории.
Разумеется, коттедж эконом-класса не располагается в ближайшем пригороде, это скорее одно из невостребованных направлений: север или северо-восток. Что касается материала, то строители все чаще отдают предпочтение новым технологиям строительства: деревянным домам коттеджного типа из бруса или оцилиндрованного бревна. Видимо, вспомнили, что все новое - улучшенное старое, и оценили дома, которые «дышат», изначально имеют свободную планировку и ничуть не уступают каменным собратьям в плане удобства. Коттеджи эконом-класса могут быть построены из сэндвич-панелей.
Очень существенна транспортная доступность жилья. Желательно, чтобы до поселка можно было добраться как общественным транспортом, так и на личной машине по приличной автодороге. Отсутствие экологических рисков рядом с поселком (свалок, в том числе несанкционированных, производств, оживленных и шумных транспортных магистралей) само собой разумеется.
Что касается инфраструктуры поселка, то она минимальна - детские площадки (иногда спортивные), гостевая парковка, помещение для управляющей компании, посты охраны, небольшой магазинчик, где продаются самые необходимые продукты. Зато ценится социальная инфраструктура в соседних населенных пунктах: магазины, аптеки, почта, поликлиники, кафе, школы и т.д. Главное, чтобы до них можно было легко и быстро добраться.
Вперед и вверх - бизнес-класс
Недвижимость бизнес-класса не только предполагает больший комфорт для хозяев и гостей. При сохранении всех требований, предъявляемых к коттеджам эконом-класса, покупатели более дорогой недвижимости обычно рассчитывают на разделение дома на специальные, пусть и условные, гостевые и приватные зоны, создание специальных комнат для гостей, а также целевых комнат для хозяев - библиотеки, гостиной, тренажерного зала - по вкусу. Наличие в доме солярия или сауны является преимуществом для покупателей жилья в этом сегменте.
Самыми востребованными считаются дома площадью 200-500 кв. метров, рассчитанные на семью из трех-пяти человек. Кирпичные дома - фаворит этого сегмента.
В коттеджах бизнес-класса обязателен подземный гараж на один-два машино-места. Этот параметр отличает дом от эконом-предложения, где есть только отдельно стоящий гараж.
Поселки бизнес-класса предлагают жильцам более продвинутую инфраструктуру: спортивные объекты, фитнес-центры, рестораны.
Удаленность поселка бизнес-класса от города принципиального значения не имеет. В основном покупатели обращают внимание на престижность направления. В каждом городе оно свое, но в России существует общая тенденция: юго-запад более дорогой, чем север и восток.
Высокие запросы
Покупатели в этом сегменте - народ продвинутый. Английские замки, итальянские виллы - уровень их запросов по архитектурному экстерьеру. При этом жилье должно быть оснащено всеми последними техническими новинками: будь то «умный дом» или сверхскоростной интернет - все в коттедже люкс-сегмента будет самым лучшим. Таким образом, получается, что идеальный дом элитного уровня - напичканная электроникой и техникой усадьба.
Каких-либо единых стандартов, связанных с планировкой и метражом, практически не существует, хотя в коттеджных поселках и сегодня соблюдается единый стиль, как правило, заданный известным архитектором.
Понятно, что строительные и отделочные материалы тоже дорогие - дерево и камень ценных пород. Стоимость - от верхней границы бизнес-класса. Элитные направления тоже хорошо известны - наиболее престижные области пригорода. Однако расстояние до города здесь не играет главенствующей роли. Вообще, оценивают совокупность факторов: окружение, экология, архитектурная выразительность.
Но есть правило, обязательное для недвижимости, претендующей на элитность. Богатые люди очень ценят закрытый образ жизни. Владельцы самого дорогого жилья готовы немало доплатить за «приличных соседей» - строго только своего круга. К тому же представители элиты, многие из которых, естественно, публичные люди, требуют полной конфиденциальности личной жизни.
Инфраструктура поселка для сливок общества мало отличается от бизнес-класса, разве что более высокими требованиями к качеству и дизайну, а также более строгим отбором персонала. Спортивная инфраструктура, и развлекательная, и даже социальная (могут построить школу) присутствует. Однако представители элиты сделали свой выбор в пользу известного ресторана и клуба, престижной оздоровительной клиники в городе. И «изменять» любимым докторам и поварам ради сомнительного удовольствия питаться рядом с домом не станут.
Так что больница и клуб вряд ли здесь уместны, а учитывая стремление публичных людей сократить присутствие представителей других классов вблизи места постоянного проживания их семьи, эти элементы инфраструктуры скорее станут минусом, чем плюсом элитного поселка.
Проверка документов
На дворе XXI век, и многочисленные судебные скандалы научили бизнесменов соблюдать законы. Принято считать, что современные застройщики придерживаются правил, и жильцам коттеджного поселка бизнес-класса не грозит однажды проснуться и узнать, что дом построен в водоохранной зоне, а у ворот стоят судебные приставы с экскаватором.
Тем не менее, специалисты не советуют вкладывать деньги в покупку коттеджа до того, как девелопер, или застройщик, предъявит вам полный пакет документов, включая разрешение на землепользование под жилищное строительство.
Нелишним будет поинтересоваться и градостроительными планами местной администрации. А вдруг она захочет рядом с вашим поселком проложить дорогу или построить мусоросжигательный завод? Дорога, может, и увеличит цену вашего коттеджного метра, чего не скажешь о мусоросжигательном заводе.
(1).png)
